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Ist die erforderliche Einigung des Eigentums an einem Grundstück zur Übertragung erforderliche Einigung des Veräußerers mit dem Erwerber. Die Auflassung ist Bestandteil der sachenrechtlichen Übereignung von Grundstücken. Sie ist nur im Zusammenhang mit dem Abstraktionsprinzip zu verstehen. Als sachenrechtliche Einigung über den Eigentumswechsel ist sie rechtlich unabhängig von der schuldrechtlichen Einigung über die Veräußerung, etwa durch Verkauf. Die Auflassung muss grundsätzlich vor einem Notar erfolgen (§ 925 Absatz Satz 2 BGB). Sie kann aber auch durch einen gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden (§ 925 Absatz 1 Satz 3 BGB).
Veräußerer und Erwerber müssen dabei gleichzeitig vor der zuständigen Stelle erscheinen (§ 925 Absatz 1 Satz 1 BGB). Für die Auflassung selbst reicht eine mündliche Erklärung, eine Beurkundung muss nicht erfolgen. Für die spätere Eintragung im Grundbuch muss jedoch die öffentliche Beurkundung nachgewiesen werden (§ 29 Grundbuchordnung, GBO).
Zudem tritt durch die Beurkundung eine rechtliche Bindung ein, wodurch die Auflassungserklärung nicht mehr widerrufen werden kann (§ 873 Absatz 2 BGB). Die Auflassung ist Teil eines mehraktigen Rechtsgeschäfts. Neben ihr muss die tatsächliche Eigentumsübertragung durch Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Mit der Auflassung erlangt der Erwerber bis zur Eintragung in das Grundbuch lediglich eine Aussicht auf den künftigen Rechtserwerb (Anwartschaftsrecht).
In der Auflassung ist aber in der Regel die Einwilligung des bisherigen Eigentümers zu sehen, dass der Erwerber über das Grundstück bereits verfügen darf. So ist der Erwerber auch schon vor seiner Eintragung in das Grundbuch zur Weiterveräußerung berechtigt. Die Auflassung darf nicht unter einer Bedingung oder befristet erklärt werden (§ 925 Absatz 2 BGB), ein Eigentumsvorbehalt ist also beispielsweise nicht möglich.
Zulässig ist aber, den Vollzug der Eintragung in das Grundbuch von einer Bedingung (z. B. Kaufpreiszahlung) oder einer Befristung abhängig zu machen.
Baulasten:
Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, z. Bsp.: Zuwegungen oder Fluchtwege freizuhalten. Diese werden in Bayern und Brandenburg wie private Belastungen im Grundbuch, in den anderen Bundesländern in so genannte Baulastenverzeichnisse eingetragen, die von Gemeinden oder Bauaufsichtsbehörden geführt werden.
Besitz:
Beim Hauskauf geht der Besitz regelmäßig mit Schlüsselübergabe vom Verkäufer auf den Käufer über. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, findet der Besitzübergang (Sachherrschaft) in der Regel mit Kaufpreiszahlung statt.
Dienstbarkeit:
Man gewährt dem Berechtigten bestimmte Nutzungsrechte an einem anderen Grundstück (Beispiel: Zufahrtsrecht, Baubeschränkung)
Eigentum:
Ist die rechtliche Zuordnung eines Grundstücks zu einer Person. Der Käufer wird Eigentümer des Grundstücks erst mit seiner Eintragung im Grundbuch anstelle des Verkäufers. Der Notar kann die Eigentumsumschreibung erst veranlassen, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Weitere Voraussetzung ist in der Regel, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.
Energieausweis:
Die Mitgliedstaaten stellen sicher, dass von Gebäuden dem Eigentümer bzw. dem potenziellen Käufer oder Mieter vom Eigentümer ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorgelegt wird.
Beim Bau, beim Verkauf oder bei der Vermietung
Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises darf 10 Jahre nicht überschreiten.
Der Energieausweis
1.Der Verbrauchsausweis
2.Der Bedarfsausweis
Der Verbrauchsausweis ist ein Energieausweis auf Basis des Verbrauchs und kann für alle Gebäude ausgestellt werden, für die Bedarfausweis keine Pflicht ist. der ermittelte Verbrauchskennwert ist im Bandtacho eingetragen und zeigt die Energieeffizienz des Gebäudes an. der ermittelte Wert ist allerdings Abhängig vom Verhalten der Bewohner.
Der Bedarfsausweis ist ein Energieausweis auf Bedarfsbasis und ist für bestimmte Gebäude Pflicht. In ihm werden die Kennzahlen Primärenergiebedarf und Endenergiebedarf ausgewiesen, die auf einen Bandtacho die Energieeffizienz des Gebäudes darstellen. Der Energiebedarf wird individuell für ein Gebäude berechnet und zeigt die energetische Qualität der Gebäudehülle und der Anlagentechnik an.
Wann und welchen Ausweis benötige ich:
Durch viele Berichte in Funk, Fernsehen und den Tageszeitungen sind viele Hausbesitzer unsicher geworden, ob sie nun einen Energieausweis benötigen.
In den nächsten Zeilen versuche ich es so einfach wie möglich zu erläutern!
Wohngebäude
Ab 01.10.2008 Nachweise Neu- und Altbau nach EnEV2007 Pflicht
Pflicht!
Bis Baujahr 1965
Bedarfausweis* ab den 01.07.2008
Baujahr 1966-1977 bis zu 4 Wohnungen
UNSANIERT Bedarfsausweis* ab den 01.01.2009
Baujahr 1966-1977 bis zu 4 Wohnungen
SANIERT** Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ab den 01.01.2009
Baujahr 1966-1977 ab 5 Wohnungen
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ab den 01.01.2009
Ab Baujahr 1978
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis ab den 01.01.2009
Baujahr = Bauantrag für das Gebäude!!!!
*) bis zum 01.10.2008 konnte zwischen Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis gewählt werden!
**) auf den Stand der WSVO 1977
Pflicht für Nichtwohngebäude ist der Ausweis ab den 01.07.2009!
Alles ohne Gewähr
Hinweis!
Wer haftet wo für?
Der Bürger: schuldet dem Staat bei Vermietung und Verkauf von Immobilien das Vorlegen des Energieausweises (Ordnungswidrigkeit) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig gegen die Bestimmungen bezüglich des Energieausweises verstößt. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 15.000,-Euro geahndet werden.
Erbbaurecht:
Dieses Recht bedeutet, dass man auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu nutzen will. Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt und kann veräußert und belastet werden. Es ist häufig auf 99 Jahre befristet. Über die gesamte Nutzungsdauer ist der vereinbarte Erbbauzins zu entrichten.
Erschließungskosten:
Diese Kosten entstehen, wenn man ein Anschluss eines Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege oder an die Wasser- und Energieversorgung herzustellen oder zu modernisieren. Der Käufer sollte sich bei der Gemeinde nach offenen Kosten oder geplanten Maßnahmen erkundigen.
Fälligkeitsmitteilung:
Erst wenn der Erwerb des Käufers rechtlich gesichert ist, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen ist.
Finanzierungsgrundpfandrecht:
Nimmt der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen in Anspruch, muss er regelmäßig eine Grundschuld als Kreditsicherheit stellen. Als Belastungsgegenstand eignet sich bereits das Kaufobjekt selbst, obwohl es noch nicht im Eigentum des Käufers steht. Der Notar kann diese Finanzierung ohne Risiko für den Verkäufer gestalten.
Flurnummer:
Ein Flurstück oder Parzelle ist ein amtlich vermessener und in der Regel örtlich Vermarkter Teil der Erdoberfläche. Es ist in Flurkarten, Liegenschaftskarten und Katasterbüchern nachgewiesen.
Gläubiger:
Ein Gläubiger glaubt seinem Schuldner, dass dieser die Schuld (geschuldete Leistung) erbringen wird.
Grundbuchamt:
Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts auf dem Gebiet der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
Zuständigkeit
Ausgehend vom Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist es als öffentliches Buch für die Führung der Grundbücher über Rechtsverhältnisse am Grundstück zuständig. Das Sachenrecht erfordert es, Grundstücke zu erfassen und die an den einzelnen Grundstücken bestehenden privaten Rechte durch das Grundbuch nachzuweisen. Erwerb, Veränderungen und Aufhebung von Eigentum und sonstigen Rechten an Grundstücken bedürfen der Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuchamt ist zuständig für sämtliche Eintragungen in das Grundbuch. Dieses besteht aus verschiedenen Abteilungen, in denen die unterschiedlichen Eintragungen vorgenommen werden, wie zum Beispiel:
Bestandsverzeichnis
Abteilung I (Eigentümer)
Abteilung II (Lasten und Beschränkungen)
Abteilung III (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)
Grundbucheinsicht/Grundbuchabschriften
Beim Grundbuchamt können Grundbucheinsichten vorgenommen werden, sofern ein berechtigtes Interesse des Antragstellers vorliegt
(§ 12 Grundbuchordnung). Dann kann auf Antrag auch ein Grundbuchausdruck erteilt werden. Der Eigentümer oder Berechtigte eines eingetragenen Rechts ist stets einsichtsberechtigt. Andere Personen haben ihr berechtigtes Interesse darzulegen, z.B. als Gläubiger durch Vorlage eines Vollstreckungstitels; als Kaufinteressent durch Vorlage einer Vollmacht des Eigentümers. Die Einsicht ist gebührenfrei. Sie erhalten während der Sprechzeiten des zuständigen Amtsgerichts direkt Einsicht in das gewünschte Grundbuch und können auf Wunsch auch einen Ausdruck erhalten.
Grunderwerbsteuer:
Entstehen bei der Veräußerung von Grundstücken an, ca. i.H.v. 3,5% – 4,5%.
Die Grunderwerbsteuer bezieht sich nicht auf bewegliche Sachen.
Grundschuld:
Wird zur Kreditsicherung genommen.
Verpfändet wird das Grundstück, bei dem die Grundschuld in Abteilung 3 im
Grundbuch eingetragen wird. Im Verwertungsfall findet die Zwangsvollstreckung in
das Grundstück statt. Im Gegensatz zur Hypothek erlischt die Grundschuld nicht kraft
Gesetzes, wenn das abgesicherte Darlehen zurückgezahlt wird. Ob es sinnvoll ist, die
Grundschuld danach „stehen zu lassen“, hängt davon ab, ob weiterer Finanzierungsbedarf
bei der gleichen Bank besteht. Bereits geringe Zinsunterschiede wiegen die Kosten
von Löschung und Neueintragung zugunsten eines anderen Kreditinstituts auf.
Grundstück:
Im Grundbuch mit eigener Nummer verzeichneter, räumlich abgegrenzter
Teil der Erdoberfläche. Ein Haus gehört rechtlich – von Ausnahmen wie dem
Erbbaurecht abgesehen – zu dem Grundstück, auf dem es steht.
Hypothek:
Nimmt man gerne als Mittel zur Kreditsicherung.
Anders als die Grundschuld „steht und fällt“ sie mit der gesicherten Forderung.
Immobilienkauf
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten allein von der finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens. Damit Käufer und Verkäufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars vorgesehen. Der Notar sorgt für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung und hilft Risiken zu vermeiden, er besorgt die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer. So muss beispielsweise verhindert werden, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite darf der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Der Notar bespricht mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen, informiert sie über die Regelungsmöglichkeiten und erstellt darauf aufbauend einen sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages. Immobilienkaufverträge können z.B. den Erwerb eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Eigentumswohnung oder auch eines Erbbaurechts betreffen. Die Besonderheiten eines Objekts wirken sich auf die Gestaltung eines Vertrages aus. Dies gilt insbesondere für einen so genannten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude - Haus oder Wohnung - erwirbt, das erst noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist dabei der Verkäufer.
Folgende Aspekte regelt Ihre Notarin / Ihr Notar in jedem Immobilienkaufvertrag:
Die Finanzierung sollte vor der Beurkundung feststehen. Wird ein Bankdarlehen in Anspruch genommen, sollte der Käufer mit seiner Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Der Notar wird dann die Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon im Einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden. Quelle: Bundesnotarkammer
Kataster:
Das Liegenschaftskataster ist die flächendeckende Beschreibung sämtlicher Flurstücke (Parzellen) eines Landes. In einem beschreibenden Teil (Liegenschaftsbuch) und in Karten (Liegenschaftskarte) werden die geometrische Lage, die baulichen Anlagen/Liegenschaften, die Art der Nutzung und Größe beschrieben.
Kaufpreisfälligkeit:
Der Käufer hat den vereinbarten Kaufpreis erst zu bezahlen, wenn zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und dem Notar alle Unterlagen vorliegen, um das Kaufobjekt von allen Belastungen zu befreien, die noch für den Verkäufer eingetragen sind (häufig: Grundpfandrechte). Sofern die Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit vorliegen, teilt dies der Notar dem Käufer mit. Er muss dann innerhalb der im Kaufvertrag vereinbarten Frist den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen.
Lasten:
Die auf einem Grundstück kraft Gesetz verknüpften Verpflichtungen, insbesondere die Grundsteuer, Erschließungskosten und Prämien der Sachversicherung vorhanden sind.
Lastenfreistellung:
Der Käufer möchte das Grundstück frei von fremden Belastungen erwerben, insbesondere frei von Kreditsicherheiten des Verkäufers (Grundpfandrechte). Die Beseitigung solcher Fremdbelastungen im Zuge einer Grundstücksübertragung bezeichnet man als Lastenfreistellung –wird meistens vom Notar ausgeübt.
Löschungsbewilligung:
Ein im Grundbuch eingetragenes Recht kann in der Regel nur mit notariell beglaubigter Löschungsbewilligung des Rechtsinhabers gelöscht werden.
Miteigentümer:
Gemeinsame Eigentümer des Grundstücks in der Weise, dass jeder einen ideellen Anteil daran hat. Möglich ist, das Recht, die Aufhebung zu verlangen, einzuschränken, und die Benutzung des Grundstücks zu regeln.
Nebenvereinbarungen:
Alles, was nicht in der Notarurkunde vereinbart wurde ist unwirksam und kann zur Ungültigkeit des ganzen Verkaufs führen.
Nießbrauch:
Das Nutzungsrecht an einem Grundstück.
Der Notar (lateinisch notarius ‚Geschwindschreiber‘)
ist in Deutschland als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes für die Beurkundung von Willenserklärungen auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege tätig. Der Notar ist, obwohl er ein öffentliches Amt ausübt, mit Ausnahme des badischen Amtsnotars und des württembergischen Bezirksnotars ein freier Beruf. Er übt kein Gewerbe aus. In Deutschland amtieren derzeit ca. 8000 Notare. Regional verschieden sind entweder hauptberufliche Notare (sog. Nur-Notare) zu finden oder Anwaltsnotare, die zugleich als Rechtsanwalt zugelassen sind. Das Berufsrecht der Notare ist bundeseinheitlich in der Bundesnotarordnung (BNotO) geregelt. Notare müssen unabhängig und unparteiisch sein und unterliegen der Verschwiegenheitspflicht. Sie unterstehen der staatlichen Aufsicht durch die Landesjustizverwaltung. Quelle: Wikipedia
Notaranderkonten:
Sind Konten vom Notar, die besonders gesichert treuhänderisch geführte werden. Sie dürfen zur Abwicklung von Immobilientransaktionen eingerichtet werden, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht.
Rang:
Sind Belastungen eines Grundstücks und werden im Grundbuch geordnet eingetragen. Im Fall der Zwangsvollstreckung erlöschen nachrangig eingetragene Belastungen. Mehrere Grundpfandrechte werden in der Reihenfolge ihres Ranges bei der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt.
Reallasten:
Verpflichtung des Grundstückseigentümers, an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen zu entrichten. Z.Bsp.: Rentenzahlungen.
Rechtsmängel:
Der Verkäufer muss dem Käufer ein Grundstück frei von Rechten Dritter (beispielsweise von Grundpfandrechtenoder Mietverträgen) übertragen, wenn diese nicht übernommen werden. Ist das Grundstückvertragswidrig belastet, stehen dem Käufer Gewährleistungsrechte zu.
Rücktritt:
Vom Rücktritt eines Grundstückskaufvertrages ist möglich, wenn dieser vertraglich vereinbart wurde oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt, weil der Vertragspartner seine Pflichten aus dem Vertrag nicht erfüllt.
Sachmängel:
Wenn das Grundstück oder Bauwerk nicht die vereinbarte, von Käufer und Verkäufer vorausgesetzte oder für die gewöhnliche Verwendung geeignete Beschaffenheit hat. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wird bei „gebrauchten“ Immobilien häufig ausgeschlossen, um den Grundsatz „gekauft wie gesehen“ zu vereinbaren. Bei allen Verbraucherverträgen und beim Kauf neu hergestellter Bauwerke ist eine vertragliche Abweichung von der gesetzlichen Haftung des Verkäufers für Sachmängel nur eingeschränkt zulässig.
Sicherungsvereinbarung:
Andere Bezeichnung für Zweckerklärung.
Teilflächen:
Die im Grundbuch eingetragene Teilflächen können erst umgeschrieben werden, wenn aus ihnen nach amtlicher Vermessung eigenständigen Grundstücke geworden sind.
Unbedenklichkeitsbescheinigung:
Die Umschreibung des Eigentums an einem Grundstück auf den Käufer setzt die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung voraus. Diese wird durch das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer ausgestellt und dem Notar zugeschickt.
Verzug:
Kann eintreten, wenn der Kaufpreis - trotz Fälligkeit - nicht gezahlt wird.
Vollzug:
Der Notar kümmert sich um alle notwendigen Zustimmungen, die zur weiteren Abwicklung des Grundstückskaufvertrags notwendig sind.
Vorkaufsrecht:
Besteht ein Vorkaufsrecht, kann der Berechtigte das Grundstück anstelle des Käufers zu den gleichen Bedingungen vom Eigentümer erwerben. Kraft baugesetzlicher Bestimmungen kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen. Dies prüft der Notar durch Anfrage bei der zuständigen Gemeinde im Rahmen der Vollzugstätigkeit.
Vorlagesperre:
Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung erst, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die erforderlichen Unterlagen, insbesondere die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, vorliegen.
Vormerkung:
Ein Grundstück wird für den Käufer „reserviert“. Ihre Eintragung im Grundbuch ist typische Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung. Die Sicherungswirkung der Vormerkung entsteht dadurch, dass alle nach ihr im Grundbuch eingetragenen Veränderungen (z.B. nachträgliche Eigentumswechsel oder Belastungen) dem Käufer gegenüber unwirksam sind.
Zubehör:
Bewegliche Gegenstände auf einem Grundstück, die dessen wirtschaftlichem Zweck dienen (z.B. Maschinen auf einem Fabrikgelände, Baumaterial auf einem Baugrundstück). Achtung, dieses ist wichtig bei der Grunderwerbssteuer, da diese beweglichen Sachen nicht dazu gehören!
Zwangsvollstreckungsunterwerfung:
Der Gläubiger des in einer notariellen Urkunde verbrieften Anspruchs kann diesen auch ohne gerichtliche Geltendmachung vollstrecken, wenn sich der Schuldner deswegen der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. So ist beispielsweise die Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen der Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung üblich, ebenso die des Verkäufers wegen einer etwaigen Räumungsverpflichtung.
Zweckerklärung:
Welche Forderungen eine Grundschuld sichern soll, wird in der Zweckerklärung geregelt. Bei mehreren Käufern kann es wichtig sein, sie dahingehend zu begrenzen, dass nur gemeinsame Schulden gesichert sind.